20억짜리 집을 자녀에 물려줬다, 세금 한푼 안내고보유세 폭탄시대, 어떻게 생존할까… 유찬영 세무사 인터뷰

2020-11-26 17:57:30

 

https://www.chosun.com/economy/real_estate/2020/11/26/4EIMLYXDNVEP7J3SNNBI6HWY4A/

20억짜리 집을 자녀에 물려줬다, 세금 한푼 안내고

 

“‘부자가 삼대(三代) 못 간다'는 옛말이 있죠. 요즘엔 상속세 내면 정말로 재산이 절반씩 날아갑니다. 이건 부자만의 문제가 아닙니다. 아파트 한두 채 가진 중산층도 상속 후 얼마나 남을지 고민해야 합니다.”

정부가 최근 종합부동산세와 주택 공시가격을 대폭 끌어올려 다주택자는 물론 1주택자도 세금 부담이 커지고 있다. 재산세와 종부세를 합쳐 매년 수천만원씩 내야 하는 경우가 속출할 전망이다. 집을 팔고 싶어도 양도소득세 부담 탓에 퇴로가 막혀 있다. 그렇다고 그냥 들고 있다가는 상속세 폭탄을 맞아 재산이 반 토막 난다.

국세청 17년 근무 경력의 부동산 세금 전문가 유찬영 세무사(땅집고 택스클럽 센터장)는 “어차피 물려줄 자산이라면 사전 증여가 세금 폭탄 시대의 유일한 해법”이라며 “증여세를 미리 내더라도 장차 보유세 부담을 줄이고, 상속 재산을 둘러싼 갈등도 방지할 수 있다”고 했다.

하지만 증여도 잘못하면 안 하느니만 못할 수 있다. 재산을 누구에게 언제 어떻게 넘겨줄지 세밀한 전략을 세워야 한다. 오는 12월 7·9·10일 각각 서울·부산·대구에서 조선일보 주최 순회 강연에 나서는 유 세무사에게 현명한 증여 전략을 들어봤다.

 

 

◇”자녀에게 집 싸게 팔아라… 부담부 증여도 좋아”

유 세무사는 증여세 부담을 줄이는 대표적 방법으로 두 가지를 제시했다. 빚과 함께 부동산을 자녀에게 넘기는 ‘부담부 증여’와 증여와 유사한 효과를 내는 ‘저가 양도’다.

예를 들어 시세 20억원, 기준시가 10억원, 전세 보증금 7억원인 단독주택을 자녀에게 물려준다고 가정해 보자. 전세 보증금을 부모가 돌려준 뒤 증여하면 자녀는 10억원(기준시가 평가)에 대한 증여세 2억1825만원을 내야 한다. 하지만 자녀에게 전세 보증금(부채)을 포함한 상태로 집을 물려주는 부담부 증여를 하면 세 부담이 3880만원으로 80% 정도 줄어든다. 물론 이때 전세금 7억원은 부모가 양도한 것으로 보아 양도소득세를 내야 하지만 부모가 낼 돈이므로 자녀의 세 부담은 줄일 수 있다.

자녀에게 집을 저가 양도하면 절세 효과는 더욱 커진다. 세법에 따르면 가족 간 10억원 넘는 집을 거래할 때 시가보다 3억원 낮게 팔아도 증여세를 내지 않는다. 기준시가 10억원에서 전세 보증금 7억원과 저가 양수 금액 3억원을 제외하면 자녀는 돈 한 푼 들이지 않고 시세 20억원짜리 집을 물려받을 수도 있다.

 

 

◇'세대 생략 증여'는 할수록 이득이다

세대를 건너뛰고 재산을 증여하는 세대 생략 증여는 평균 수명이 길어질수록 활용도가 높다. 조부모가 장수하는 상황에서 손자녀가 경제 활동을 활발히 할 때 재산을 물려주는 것도 가능하다. 외국에서는 이 같은 증여 방식을 장려한다. 하지만 우리나라에서는 증여세 산출 세액의 30%를 더 내는 할증세율을 적용한다.

이를 감안해도 세대 생략 증여는 절세 효과가 크다. 예를 들어 할아버지가 10억원을 아들과 손자에게 순차적으로 증여하면 두 번에 걸쳐 증여세가 총 4억원쯤 나온다. 아들을 건너뛰고 손자에게 곧바로 증여하면 할증 세율을 감안해도 증여세는 약 3억1000만원으로 낮아진다.

상속세는 상속일부터 10년 이내 증여 재산을 합쳐 계산하는데, 손자에게 증여한 재산은 5년 이내 범위에서 합친다. 따라서 할아버지가 손자에게 재산을 증여하고 5년 이내에 사망하지 않는다면 물려준 재산은 상속세 대상에서 제외될 수 있다.

◇”법인 활용하면 40억원 물려줘도 증여세 없어”

법인을 활용하면 절세 효과가 최소 10배 이상 커진다. 세법에 따르면 가족끼리 무이자로 돈을 주고받아도 2억원 이내라면 증여로 간주하지 않는다. 그런데 법인은 이 범위가 주주당 20억원에 달한다. 예를 들어 아버지가 두 자녀에게 20억원씩 총 40억원을 증여하면 증여세는 약 1억8000만원(1인당 9000만원)이다. 같은 금액을 두 자녀가 주주인 법인에 출자하면 증여세가 한 푼도 나오지 않는다. 자녀들은 이 돈으로 수익형 부동산을 구입하고 임대료를 받아 아버지에게 원금과 이자를 갚아나갈 수 있다. 40억원 상당 자산을 고스란히 승계할 수 있는 셈이다.

보유 주택 수가 많을 때 법인 명의로 주택을 넘기는 방식도 여전히 유효하다. 내년부터 집을 3채 이상 소유한 경우 과세표준 합계 12억원을 넘기면 1채당 종합부동산세율을 3.6%씩 적용한다. 이때 가장 저렴한 1채를 법인에 넘기면, 2주택자가 되면서 한 채당 세율이 1.6%로 크게 줄어든다. 물론 법인에 넘긴 주택 1채는 종부세율 3%, 취득세율 12%가 부과된다. 하지만 저가 주택을 법인에 넘기면 세 부담이 크지 않아 절세에 도움이 된다.

유 세무사는 “100세 시대가 다가온 만큼 은퇴 이후 약 40년간 전략을 잘 세워 가진 자산을 자녀에게 골고루 증여하는 것만이 유일한 대안”이라며 “자산 가치를 최대한 지키면서 자녀가 사회 활동을 활발히 하는 시기에 증여할 수 있는 방식을 적극적으로 찾아야 한다”고 말했다.