1세대 2주택 양도세, 효자는 아낄 수 있습니다............ 양도세 절세 이렇게

2021-11-24 10:34:59

 

https://www.chosun.com/economy/stock-finance/2021/11/24/BGC37V5MEFDAPHNZ6XEHYV4MZI/

1세대 2주택 양도세, 효자는 아낄 수 있습니다

 

양도세 절세 이렇게

집값이 올랐다고 해서 차익을 모두 손에 쥘 수 있을 것이라고 생각하면 오산이다. 양도세는 예상했던 것보다 의외로 크기 때문이다. 수익률에 지대한 영향을 미치는 복잡한 세금인 만큼, 충분히 잘 알아보고 전략을 잘 세우는 것이 슬기로운 노후를 준비하는 방법이다.

특히 다주택자의 경우엔 양도세 부담이 만만치 않아 미리 체크해 놔야 할 점들이 많다. 하지만 다주택자라고 해도 요건을 갖추면 합법적으로 비과세 받을 수 있는 절세 방법이 있다. 대부분 실거주 목적을 고려한 정책적인 특례인데, 미리 잘 알아두고 효과적으로 전략을 짜서 실행하면 도움이 된다.

 

◇자녀가 미혼이라도 세대 분리 가능

세법은 1세대가 소유한 1주택을 2년간 보유하면 양도 차익에 대해 비과세한다고 규정하고 있다. 비과세 적용에 원칙적으로는 거주 요건도 필요 없지만, 조정대상지역으로 지정된 이후 취득한 주택은 비과세 받으려면 2년 거주 요건이 추가적으로 필요하다.

그런데 1세대, 즉 하나의 세대를 구성하는 것은 원칙적으로 결혼을 해서 배우자가 있어야 인정된다. 결혼 후 이혼하거나 사별하는 경우는 예외다. 또한 해당 거주자의 나이가 30세가 넘거나 20대라고 해도 일정 금액 소득이 있다면 배우자가 없어도 1세대로 인정받을 수 있어 별도 세대 분리가 가능하다. 좀 더 쉽게 설명하면, 20대는 일정 소득이 있어야 하고, 30대는 무조건 별도 세대 구성이 가능하다. 따라서 주택을 이미 소유한 부모와 함께 거주하는 미혼 직장인 또는 소득이 있는 자녀가 본인 명의의 주택을 구입한 이후에는 세대 분리를 하는 것이 좋다. 만약 세대 분리가 안 되어 있다면, 최소한 주택 처분 전에 단순히 형식적으로 주민등록등본만 이전하는 것이 아니라 실질적으로 세대 분리를 해서 확실하게 비과세 혜택을 챙기는 것이 좋다.

◇조정대상지역 2주택자는 비과세 기간 1년

1세대가 일시적으로 2주택이 된 상황도 전략을 잘 짜면 비과세를 받을 수 있다. 세법에서는 원칙적으로 기존 주택을 매입한 후 1년 이상 지난 후 신규 주택을 매입하고, 신규 주택 매입일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 양도소득세 비과세가 가능하다. 이때 일시적 2주택자가 유의할 점은 기존 주택을 처분해야 비과세가 된다는 점이다. 또한 신규 주택 매수 계약일 당시, 기존 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 해당한다면 일시적 2주택 비과세 가능 기간은 3년이 아닌 1년으로 축소된다는 점에 주의해야 한다.

따라서 둘 다 조정대상지역에 소재한다면 신규 주택 취득일로부터 1년 내 기존 주택을 양도해야 비과세 가능하며 신규 주택으로 세대원 전원이 이사하고 전입 신고까지 마쳐야 한다는 조건도 지켜야 한다. 단 신규 주택에 기존 임차인이 거주 중이어서 임대차 계약 만료가 1년 이상 남은 경우라면 신규 주택 취득일로부터 최대 2년을 한도로 비과세 가능 기간을 연장해준다.

◇재개발·재건축 조합원은 대체주택 취득

1주택자가 보유 중인 주택이 재개발·재건축사업에 들어가서 사업 시행 기간에 거주하기 위해 대체 주택을 취득하는 경우가 있다. 이때 추후 완공이 되어 입주하고 요건을 갖춘 대체 주택을 처분할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. 단 재개발·재건축 사업 시행 인가일 이후에 대체 주택을 취득해야 하며 최소한 1년 이상은 거주해야 한다. 향후 재개발·재건축 주택이 완공되고 2년 이내 그 주택으로 세대원 전원이 입주하고, 완공 후 2년 이내 대체 주택을 처분하는 것이 조건이다.

◇혼인으로 인한 2주택의 비과세 전략

각각 1주택을 소유한 자가 혼인신고 후 2주택이 되더라도 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 있다. 주의할 점은 반드시 혼인신고 전에 남녀가 1채씩 취득해야 한다는 점이다. 처분 후 1채 남은 주택은 요건만 갖추면 당연히 비과세 된다. 또한 신규 주택을 구입해 일시적 2주택 비과세 전략으로 갈아타는 전략도 가능하다.

필자가 알고 있는 한 예비 신부는 혼수 비용을 아껴서 혼인신고 전에 경기도 소재 본인 명의의 주택을 전세 끼고 구입하고, 남편 또한 혼인신고 전에 취득한 서울 소재 주택에 같이 거주했다. 이후 혼인신고 후 5년이 거의 다 되어 시세가 꽤 많이 오른 경기도 소재 주택을 처분해 비과세 혜택을 누린 사례도 있다.

1주택을 소유하고 있는 1세대가, 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)과 동거 봉양 목적으로 세대를 합치는 경우도 참고로 알아두자. 2주택이 되더라도 10년 이내에 먼저 처분하는 주택은 비과세를 적용받는다. 기간을 제외하고 전반적으로 혼인으로 인한 2주택과 비슷하다.

◇1주택자, 시세 9억원이 넘는다면 10년 거주

1주택자는 9억원이 넘는 고가 주택일지라도 세법에선 특혜를 주어 과세 대상 양도 차익에 대하여 장기보유특별공제를 1년에 8%씩, 10년 최대 80%까지 적용해 준다.

그런데 고가 1주택 장기보유특별공제율의 경우 작년까지는 보유만 했어도 1년간 8%씩 늘어났지만 올해 양도부터는 1년간 보유 4%와 거주 4%로 구분해서 계산한다. 그만큼 거주 요건이 강화된 것이다. 시세 9억원이 넘는 고가 1주택자는 10년간 거주하는 것이 최고의 절세법이다.