올해 바뀌는 부동산 세제.....부부라면 무조건 공동명의가 유리?

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부부라면 무조건 공동명의가 유리?…올해 바뀌는 부동산 세제

 

 정부가 얼어붙은 부동산 시장에 온기를 불어넣기 위해 관련 규제를 대거 해제하면서, 올해 세제 분야에서도 큰 변화가 예상된다. 정부의 규제 완화안 가운데 세제분야의 핵심은 공시가 현실화와 세율 완화를 통해 종합부동산세와 재산세 등 보유세 부담을 낮추고, 취득세와 양도세와 같은 거래세의 중과를 풀어 시장을 활성화하자는 것이다.

다만 ▲취득세 중과 완화 소급 적용 시기·대상 ▲공동명의 여부 ▲임대사업자 등록과 관련해 혼란스럽다는 지적도 제기된다. 땅집고가 ‘제네시스박’으로 더 익숙한 박민수 더스마트컴퍼니 대표와 함께 올해 달라지는 부동산 세제를 집중 분석했다.

                      [땅집고]박민수(제네시스박) 더스마트컴퍼니 대표./강태민 기자

■취득세 중과 완화 소급 적용 시점은?

‘1·3 부동산 대책’으로 서울 강남과 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 규제지역에서 풀리면서 취득세 중과 완화 시행 시기와 소급 적용에 대한 의문이 증폭되고 있다.

박 대표는 “정부가 취득세 완화 시행시기로 발표한 기준일인 2022년 12월 21일을 가지고 소급 적용 여부를 봐야 한다”며 “정부가 지난해 조정지역 내 종전주택 처분을 1년에서 2년으로 완화했을 땐 2022년 5월 10일 이후 취득분뿐만 아니라 매각분까지 포함하며 소급적용을 해줬지만 이번엔 그렇지 않다. 2022년 12월 20일 이전에 잔금을 치렀다면 어쩔 수 없지만, 그 이후 취득했다면 종전주택을 비조정지역인 경우 3년, 조정지역인 경우 2년 내에 팔아야 신규주택 취득세율 중과를 피할 수 있다”고 했다.

다만 지난 15일 정부가 일시적 2주택자의 주택 처분기한을 2년에서 3년으로 늘리는 개정 시행령안을 과거까지 소급 적용하기로 하면서 시행령 개정안 효력이 발생한 2023년 1월 12일 이전에 주택을 잔금을 치른 경우에도 동일하게 주택 처분 기한이 3년으로 늘어나게 됐다.

■1주택자라면 ‘부부 공동명의’ 절세에 무조건 유리

종부세법 개정안이 국회를 통과하면서 주택분 종부세 공제금액이 1가구 1주택자의 경우 기존 11억원에서 12억원으로 오르고, 그 외 주택은 6억원에서 9억원으로 상향하면서 부부 공동명의인 주택 보유자의 경우 최대 18억원까지 공제받을 수 있게 됐다. 지난해에는 일부 공동명의 주택 보유자들이 종부세 세액공제 혜택을 받지 못해 불리한 상황들이 있었으나 올해는 공제액 상향으로 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리할지를 두고 집주인들이 고민을 덜게 됐다.

박 대표는 “종부세 절세에는 공동명의가 대체로 유리하고, 나중에 양도할 때도 공동명의가 무조건 유리하다”며 “공정시장가액 비율 80%에 공시가격 현실화율 70% 정도를 두고 계산해보면 시세 35억원 이상이 되면 종부세 일반 과세 대상이 된다. 그 이상이면 중과세 대상일텐데 그나마도 작년보단 부담이 덜할 것”이라고 했다.

■2주택자까지는 ‘취득세 중과 배제’

박 대표는 이번 규제 완화책에 대해 현 정부가 2주택자까지는 다주택자로 보지 않는다는 신호라고 했다.

그는 “유상매매 취득세와 관련해서는 2022년 12월 21일 이후로 잔금 치르는 분에 대해서는 소급적용을 시켜 지역 상관없이 취득세가 반으로 내려간다”며 “대부분의 2주택자까지 1주택자와 같은 세율을 적용받는건데, 정부가 2주택자까지는 다주택자로 보지 않겠다는 신호로 해석된다”고 했다.

또 “일부 보도에서 비조정지역 3주택은 취득세 중과 대상에서 제외된다고 나오기도 했는데, 이는 사실이 아니다”면서 “3주택자 이상이면 조정지역의 경우 6%, 비조정지역의 경우 4%의 세율을 적용한다. 3주택자의 경우 중과는 그대로 하고 세율이 50% 내려가는 것”이라고 설명했다.

증여 취득세도 내려간다. 박 대표는 “3주택 미만인 경우에는 조정지역 공시가 3억원이 넘는다고 해도 증여 취득세율은 종전과 같이 3.5%를 적용하고, 3주택 이상인 경우여도 조정지역에 있고 공시가격이 3억원이 넘어야 증여 취득세 중과세율이 적용되는데 이마저도 12%에서 6%로 내려준다”고 말했다. 이어 “규제지역을 대부분 풀어버렸기 때문에 증여 중과도 폐지돼 증여 일반세율인 3.5%가 과세된다”고 말했다.

■7월 세제 개편안 주목

올해 5월로 예정된 양도세 중과 배제를 1년 더 연장한 것과 관련해서도 “정부가 주는 신호를 잘 지켜볼 필요가 있다”고 했다.

박 대표는 “조정지역을 너무 많이 풀어서 한시적 배제 기간을 더 연장하지 않을 것이라고 봤는데 이번에 1년 더 연장을 했다”며 “정부 발표를 잘 보면 올해 7월 세제 개편안을 통해 근본적으로 종부세와 양도세를 비롯한 전체 체계를 뒤집겠다는 의지가 보인다”고 했다.

그러면서 “단기 양도세율도 3분기 정기 국회 때 개정하고 내년 양도분부터 일반세율로 내릴 것으로 예상한다”며 “지금 당장 양도가 급한 경우가 아니라면 시간적 여유를 둬도 될 것 같다”고 덧붙였다.

■“주택임대사업자 등록 굳이 할 필요 없어”

주택임대사업자 제도가 부활한 것과 관련해서는 “굳이 등록할 이유가 없다”며 정부 대책을 평가절하 했다. 박 대표는 “아파트 신규 등록 여부, 2018년 9월 14일 이후 조정지역 취득분도 세제 혜택 적용, 의무 임대기간 축소 등이 해결돼야 고려해볼 필요가 생기는데, 아파트는 임대 대상으로 지정됐고, 혜택도 복원될 것으로 보이지만 의무기간이 10년에서 줄지 않아 다주택자 입장에서 혜택이 크지 않다”고 했다.

그는 “오히려 기준시가 9억원을 열고 15년짜리를 만들었는데 차라리 특례로 5년짜리를 만들어주는 게 유의미할 것”이라면서 “지금 전세가가 이렇게 낮은 상황에서 5%씩 임대료 상한을 10년간 묶이고 싶어하는 사람은 없을 것이다”고 설명했다.

아울러 “임대사업자 해지에서도 임차인 동의가 필요하고 동의를 받았다고 해도 3000만원 이하 과태료를 내야 한다. 앞으로 혜택이 좀 더 풀리길 기다렸다가 등록을 고민해보는 것이 좋을 것”이라고 조언했다.